Tilstandsrapport ved salg av bolig

Fra 1. januar 2022 ble reglene i avhendingsloven for kjøp og salg av brukt bolig endret. Endringene stiller strengere krav til informasjonen som gis ved boligsalg – både til selger, kjøper og den som utarbeider tilstandsrapporten.

Hva innebærer regelendringene?

Selger kan ikke lenger ta generelle forbehold om boligens tilstand ved salg til forbrukerkjøpere. Boliger og fritidsboliger kan dermed ikke selges «som de er» til forbrukere. Dette stiller økte krav til korrekte og fullstendige opplysninger om boligen.

Selger har fortsatt plikt til å opplyse om alle kjente forhold ved eiendommen. I tillegg anbefales det å innhente en tilstandsrapport som oppfyller kravene i gjeldende forskrift. Denne gir kjøper mer og bedre informasjon om boligens faktiske tilstand.

Samtidig trådte det i kraft en ny forskrift som stiller strenge krav til både innhold, metodikk og utførelse av tilstandsrapporter. Målet med regelendringene er at mer og bedre informasjon skal være tilgjengelig før boligen legges ut for salg. Jo mer som er avklart på forhånd, desto mindre rom er det for misforståelser, skuffelser og konflikter i etterkant.

Hovedpunkter i de nye reglene

• Selger anbefales å få utarbeidet en tilstandsrapport som oppfyller forskriftens krav – ofte omtalt som en «godkjent tilstandsrapport».
• Opplysninger som er tydelig beskrevet i tilstandsrapporten eller andre salgsdokumenter, blir kjøpers ansvar – også dersom dokumentene ikke er lest.
• Boligen vurderes ut fra alder, type og synlig tilstand. Forventningene til en eldre bolig er lavere enn til en ny bolig.
• Kjøper må selv dekke tap og kostnader opp til 10 000 kroner (egenrisiko) i tilfeller der selger ellers er ansvarlig.

Hva bør du passe på som selger?

1. Gi god, riktig og fullstendig informasjon om boligen.
2. Dokumenter tilstanden gjennom en forskriftsmessig tilstandsrapport.
3. Fyll ut egenerklæringsskjemaet etter beste evne – dette er et viktig grunnlag for den bygningssakkyndiges undersøkelser.
4. Les nøye gjennom tilstandsrapport og salgsoppgave for å sikre at opplysningene er korrekte og tydelige.
5. Er du usikker på noe, ta det opp med eiendomsmegler eller bygningssakkyndig før informasjonen publiseres.
6. Jo mer som er opplyst på forhånd, desto lavere er risikoen for reklamasjoner i etterkant.

Hva bør du passe på som kjøper?

• Les grundig: Gå nøye gjennom tilstandsrapport, salgsoppgave og egenerklæring. Du kan ikke klage på forhold du er gjort kjent med.
• Vurder kostnader: Se på tilstandsgrader (TG) og anslåtte utbedringskostnader for å få et realistisk bilde av fremtidige kostnader. Husk at kostnadsanslag ikke er fastpris.
• Forventninger: Å kjøpe brukt bolig er ikke det samme som å kjøpe nytt. Ta hensyn til boligens alder, type og generelle tilstand.

Hva inneholder den nye tilstandsrapporten?

Tilstandsrapporten beskriver bygningsdeler og rom i henhold til kravene i forskriften. Enkelte bygningsdeler, som for eksempel garasje, støttemurer og utvendige trapper, er ikke omfattet av minimumskravene.

Som selger kan du be om at også disse delene vurderes og inkluderes i rapporten. Dette bidrar til å formidle all relevant informasjon på en trygg og oversiktlig måte – og reduserer risikoen for krav fra kjøper i ettertid.